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冯伟祥新闻工作室

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★冯伟祥,浙江工人日报记者,多次在浙江省好新闻评比中获奖,其中一等奖六次,二等奖二次,,三等奖三次。被评为浙江省专业报“十佳”新闻工作者。 2010年创建了“冯伟祥新闻工作室”,这是浙江工人日报社自1949年创刊以来至今第一个以记者名字命名的新闻工作室。 ★系丽水市中级人民法院特邀司法监督员。

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物业公司状告业委会欠费反因自己违约而赔偿  

2012-02-23 15:30:52|  分类: ★社会万象 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这回物业公司输了
物业公司状告业委会欠费反因自己违约而赔偿
■记者冯伟祥

 

业主与物业公司之间的法律纠纷越来越多了,在司法实践中多是以物业公司胜诉而告终。杭州滨江一小区业主委员会面对物业公司的起诉,委托律师积极应诉并提出反诉。案情发生了戏剧性的转变,物业公司感受到了巨大的压力,在开庭之前主动与业委会沟通,希望双方协商解决。最终,物业公司向业主委员会作了赔偿。
  “3·15”前夕,记者了解到这个有意思的物业服务纠纷案。


为期3年的物业管理服务,物业公司单方面宣布提前终止


  2009年9月,某物业管理有限公司(以下称“物业公司”)与杭州市滨江区风情苑小区业主委员会(以下称“业主委员会”)签订《物业管理服务合同》(以下称“物业合同”),约定自2009年10月1日起,物业公司为风情苑小区提供物业管理服务,为期3年。
  按照合同约定,物业公司自2009年10月1日起接管风情苑小区的物业管理工作。
  2009年11月20日,双方签订《风情苑物业服务合同补充协议》(以下称“补充协议”),约定业主委员会向物业公司提供总额为126602元的补贴;任何一方提前终止合同,违约方应当向守约方支付5万元的赔偿。关于补充协议约定的126602元补贴,业委会已向物业公司支付了其中的6万元。因物业公司在物业管理期间,曾向小区一两百户业主多收物业管理费或公共能耗费,业委会要求物业公司及时清退,但是物业公司一直没有清退。另,物业公司在管理期间对小区停车、绿化等多方面都未达到物业合同约定要求,为此业委会暂扣了应付的5万元补贴,没有按照补充协议约定的期限支付。至于另外的16602元补贴款,按约定应在一个合同年度届满后,业委会扣除对物业公司考核罚款后支付。
  2010年7月30日,物业公司单方面宣布将于同年9月30日提前终止物业合同。业委会与物业公司协商未果,被迫提前终止合同并重新选聘新的物业服务企业来接收风情苑小区的物业管理工作。


物业公司起诉业委会,业委会提出反诉


  不久,物业公司将业委会诉至杭州市滨江区法院,要求业委会按照补充协议约定支付物业费补贴66602元及相应利息损失1680元。
  业委会委托浙江五联律师事务所沈文文律师办理这个案件的应诉事宜。沈文文律师在仔细审查了合同以及双方之间往来的函件之后发现,物业公司要求业委会支付物业补贴66602元款项中,5万元已届补充协议约定的支付期,虽应支付,但是物业公司未履行相应的物业合同义务,业委会享有要求物业公司先履行物业合同义务的抗辩权。16602元为年终考评金额,应在物业公司在风情苑小区满一个合同年度后,物业公司起诉时,支付这笔款项的条件尚未成熟。此外,补充协议同时约定,任何一方提前终止合同,应当向另一方支付违约赔偿5万元。由此,5万元补贴款可以和5万元违约赔偿相抵消,如果被法院认可,物业公司的诉讼请求就很难得到法院支持了。
  业委会进一步介绍,物业公司在提供物业服务的过程中,很多物业工作都没有按照物业合同约定提供物业管理服务。比如小区绿化的维护、设备的维修、水箱清洗、多收业主物业费、停车管理混乱等,业委会多次与物业公司交涉未果。根据物业合同及补充协议约定,业委会有权对物业公司提供的物业服务进行单方面的考核,并在16602元补贴款的额度内进行罚款,按照现有业主投诉,业委会已有权扣除全部16602元补贴款。物业公司不按合同约定履行物业管理职责,给风情苑小区造成了现有设施设备的损失,在其管理期间还存在随意将公共设施经营所得占为己有的情况。
  沈文文律师建议业委会可向人民法院提出反诉,要求物业公司承担违约责任,赔偿不按物业合同履行给风情苑小区造成的损失,并返还其侵占的小区公共设施经营所得。
  在确定业委会向法院反诉的方案后,沈文文律师代理业委会向法院递交了反诉状,要求物业公司向业委会支付提前终止违约赔偿5万元;要求物业公司返还电梯广告收入及物业用房多收的款项23200元;物业公司赔偿因未履行义务或承诺给反诉人造成的损失130673元。上述三项合计,反诉总额为203873元。
  滨江法院很快受理了业委会的反诉请求,并通知双方开庭日期。


物业公司主动要求和解,最终向业主委员会作出赔偿


  沈文文律师在提交反诉状时向法院提交了16份证据,包括双方在此期间往来的函件、有关部门作出的处罚决定、鉴定证书、视频录像等。在提交第一批证据的同时,沈文文还向法院申请了延期举证,准备在正式开庭前再向法院提交第二批证据。除了提交的证据,沈文文还另外准备了19份补充证据以及多名证人。
  在详实的反诉证据前以及金额20多万的反诉压力下,物业公司招架不住了,终于在开庭之前主动与业委会沟通,希望双方协商解决。
  在滨江区建设局的主持下,物业公司和业委会达成了协议,物业公司向业委会赔偿3万元,双方撤回各自诉讼请求,再无其他争议,同时物业公司派专人在风情苑小区主动向全体业主退费,直到多收费用退完为止。为顾及物业公司的公众形象,物业公司提出,在法院制作的调解书中不体现物业公司支付给业委会赔偿款3万元的情况。协议达成的第二天,物业公司便将赔偿款项3万元交给业委会,双方在滨江法院签署了调解书。
  本案最终以调解结案,对业委会而言,从被动应诉到不用支付一分钱,相反物业公司支付给业委会3万元,物业公司从不肯向小区业主退费,到主动退费,打了一次漂亮的翻身仗。
  据记者了解,业主与物业公司之间的法律纠纷,在司法实践中,很多时候均是以物业公司胜诉结案的。很多情况下,面对物业公司的侵害,业主或者业委会往往会选择沉默,让物业公司占便宜就算了。于是,物业公司在很大程度上也养成了随意侵害业主利益的“习惯”,他们对本应遵守的物业合同和业主利益视而不见,恣意妄为,所以当一个认真的业委会站出来,要求按合同办事时,他们反而会很不习惯,甚至欲以提前终止物业服务合同以及诉讼的方式,想给业委会来一个下马威。“这个案件告诉每一个中国业主,面对物业公司的违约行为,我们应当团结起来,以法律的武器捍卫自己的权利。”沈文文律师说。                                              (2012年2月23日《浙江工人日报》)


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