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冯伟祥新闻工作室

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★冯伟祥,浙江工人日报记者,多次在浙江省好新闻评比中获奖,其中一等奖六次,二等奖二次,,三等奖三次。被评为浙江省专业报“十佳”新闻工作者。 2010年创建了“冯伟祥新闻工作室”,这是浙江工人日报社自1949年创刊以来至今第一个以记者名字命名的新闻工作室。 ★系丽水市中级人民法院特邀司法监督员。

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老夫妻有何救济渠道 法律界人士纷纷支招  

2011-12-01 10:10:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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■《房子被盗卖是否合法有效》报道追踪


老夫妻有何救济渠道  法律界人士纷纷支招
■记者冯伟祥

 


  绍兴县一男子为了还赌债,在父母不知情的情况下,儿子偷出房产证、土地证,买来假的父母结婚证、身份证,还雇用了两个人冒充父母亲,在绍兴县房管处蒙混过关,将父母的一套房子卖了,并办理了过户手续。老夫妇向绍兴县房管处交涉未果。11月10日,本报以《房子被盗卖是否合法有效》为题,作了报道。
  那么,假冒这对老夫妻之名与他人(周某)签订的《房屋转让合同》是否合法有效?老夫妻有何救济渠道?
  对此,一些法律界人士纷纷支招。

 

《房屋转让合同》是否合法有效?


  虽然援引法律条款不同,但一些法律工作者一致认为本案《房屋转让合同》应认定为无效。
  浙江永鼎律师事务所朱允人律师表示,《合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。从本案看来,无处分权的萧剑处分其父母亲的不动产,但其父母没有追认合同,萧剑在合同签订后也没有真正取得房屋处分权,故该合同无效。
  在政法委工作的陈先生特地与在检察院工作的同学进行了讨论,取得的一致意见是:萧剑是无权处分的,在他父母不追认的条件下,合同无效。《合同法》第四十八条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”


老年夫妻有何救济途径?


  浙江永鼎律师事务所朱允人律师建议萧文高、沈招娣可先不必诉讼,先向房产部门提出异议登记,要求改变产权登记人。“刑事判决书即可作为异议登记的证据。”
  有律师认同朱允人律师的观点,认为根据生效刑事判决,确系萧剑花钱买来假证件并雇他人冒名其父母亲萧文高、沈招娣所为,不是真正权利人萧文高、沈招娣的真实意思表示,房管处办理房屋权属转移登记结果错误,萧文高、沈招娣有权申请房管处更正登记或者由房管处撤销周某的房屋登记,收回房屋权属证书。
  浙江长川律师事务所王金发律师认为,《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》规定“第三人购买的房屋属于善意取得,房屋管理机关未尽审慎审查职责的,依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条等有关法律的规定,第三人的合法权益应当予以保护,人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。”萧剑用他人冒充其父母办理房屋变更登记手续,房管处工作人员在办理房屋变更手续过程中如果没有尽审慎审查职责,那么萧文高、沈招娣夫妻可以通过行政诉讼确认具体行政行为违法,然后再通过起诉房屋登记部门要求行政赔偿获得司法救济。
  “诉讼的先后顺序有两种:一种是先通过民事诉讼确认合同无效,再要求腾空房屋,要求房管处撤销过户登记。若登记部门拒绝撤销,需要通过行政诉讼撤销登记的行政行为。另一种是先提起行政诉讼,要求登记机关撤销登记,然后再提起民事诉讼,以物权法上的返还占有起诉周某。”陈先生等人认为,行政诉讼与民事诉讼都是可以达到目的,关键看走哪条路更有利,根据本案实际,以先行政诉讼为宜。因为刑事判决中已经认定了萧剑冒名过户登记,伪造身份证等事实,事实清楚,证据充分,行政诉讼胜算大,登记机关须撤销错误的行政登记行为。行政机关撤销登记,那萧文高、沈招娣夫妻就是权利人,便可化被动为主动。
  也有律师认为,如果发现整个过程中,房屋中介也有过错,可以提起民事诉讼要求索赔。


新房主是否为善意第三人?


  本案是否适用善意第三人制度?或者说,周某是否为善意第三人?
  王金发律师认为,本案应适用物权法规定的善意取得制度。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产转让给受让人,如果受让人受让该不动产时是善意的,并以合理的价格转让,依照法律规定进行了登记的,受让人取得该不动产的所有权。就本案而言,首先买受人周某支付了合理对价,房产登记手续也已经办理。本案周某属于善意第三人,适用善意取得制度。根据《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》,本案中,虽然萧剑用他人冒充其父母办理房屋变更登记手续,周某作为善意第三人的合法权益仍然应当予以保护。
  王金发律师还表示,由于本案适用善意取得制度,因此不能通过行政诉讼确认登记无效。
  朱允人律师提出,周某是否构成善意取得,要看以下几方面:第一,周某在购买房屋时是否是善意的,即:其是否知晓萧剑的“父母”并不是本人,而是萧剑所雇用的。同时,周某在交易时有没有做基本的身份、证件真实性等方面的核实工作。第二,周某购买房屋的价款是否符合当时的市场价格,有无明显低于市场价。
  但陈先生等人认为,在房管处撤销过户登记后,萧剑父母起诉要求确认合同无效、周某返还房屋,必然要遭到周某善意取得为理由的抗辩。但因为登记机关已经撤销登记,善意第三人的第三个条件(动产交付,不动产登记)已经不存在;而且本案中萧剑通过盗窃取得“两证”,没有他父母的意思表示,产权证书属于脱离物,不能适用善意取得制度。因此周某的抗辩属于无效。所有人因为被盗、遗失等原因而丧失对其财产的占有以后,不管财产几经转手,所有人都有权请求最后占有人返还。
  有律师认为,本案的关键是要找到否定周某是善意第三人的证据。当然,一旦法院认为周某构成善意第三人的,萧文高、沈招娣夫妻还可告登记机关,以登记机关审查不当(冒名过户、假身份证等均未审查出来)为由,要求其赔偿损失。
  近日,记者与萧文高、沈招娣老两口来到了绍兴县房管处。副主任高建平表示:“法律没有规定房地产管理部门可以自我纠正,撤销登记,国土部门是有这项职责的。”他还表示,房管处也是受害者,“如果我们输了官司的话,就得行政赔偿。”                                                              (2011年12月1日《浙江工人日报》)

■《房子被盗卖是否合法有效》报道链接:

http://zjgrrb.blog.163.com/blog/static/6390989620111010104711406/

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