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冯伟祥新闻工作室

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★冯伟祥,浙江工人日报记者,多次在浙江省好新闻评比中获奖,其中一等奖六次,二等奖二次,,三等奖三次。被评为浙江省专业报“十佳”新闻工作者。 2010年创建了“冯伟祥新闻工作室”,这是浙江工人日报社自1949年创刊以来至今第一个以记者名字命名的新闻工作室。 ★系丽水市中级人民法院特邀司法监督员。

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违约方只需用租金来抵偿损失?  

2011-01-06 10:54:53|  分类: ★法本公正 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房屋租赁期满,承租人既未续签合同,也未继续支付租金,反而继续充当“二房东”牟利
违约方只需用租金来抵偿损失?
法律工作者认为法律有漏洞,应尽快修改,防止不讲信用现象的蔓延
■记者冯伟祥

 


  元旦前夕,宁波徐先生终于等来了民事判决书,海曙区人民法院经过五次开庭,判决被告某移动通信分公司违反合同约定,赔偿徐先生的公司13万余元。


 

原以为移动公司很讲信用 实际却在充当“二房东”


       这个案件其实并不复杂,只是一个房产租赁纠纷。
       2007年5月,某移动通信分公司因为要在宁波开办手机商场,而徐先生开办的宁波现代实业有限公司(以下简称现代公司)正好在解放南路有一处暂时闲置的场地。双方一拍即合,签订了租赁协议,约定租赁期限为三年(自2007年6月21日至2010年6月20日止),年租金33万元;租赁期满后,移动公司如需续租房屋,应提前一个月与现代公司签订租赁合同,合同的年度租费以5%递增,三年为一租赁期;任何一方违背合同条款,视为违约,违约方应向对方支付违约金10万元,并承担由此造成的其他损失。
        徐先生向记者介绍说,他原以为大名鼎鼎的大公司会很讲信用,运营也应该比较正规,所以他对租金和合同的具体条款也没有太在意,反正法律上要求必备的一些条款都在就行了。
       然而,三年的合同期满后,这家公司却没有按照协议履行,继续占据着现代公司的场地从事经营,擅自转租房产,转租的租金高于现代公司的租金,从中牟取利益,而且不与徐先生续签协议,也不缴纳租金。如此明目张胆的行径,让徐先生感到非常的气愤。
       2010年8月30日,徐先生以公司的名义一纸诉状将这家公司起诉到了法院,认为根据当初的合同约定,被告的行为已构成违约,应承担违约责任,请求判令被告立即腾退房产场地,依约支付违约金10万元,赔偿非法占用期间的损失9万元,全部诉讼费用由被告承担。
       法院立案受理后,先后5次公开开庭进行了审理。


无理强占他人房屋 理由却有一大堆


        在诉讼中,这家公司对合同期满后仍然占据别人房屋拒不退出也不交纳租金的行为辩解,堆砌了一堆理由,比如:承租地块已列入拆迁地块,租金达不到原先的租金标准;转租也没有给原告造成损失,被告转租租金高于原告的租金,是因为其中包括了物业费、电费等,应在租金中予以扣除,即使转租租金过高,也与原告无关等。
        徐先生认为,租金问题必须经过出租人、承租人双方协商一致,才能提高或者降低。承租人不能单方面以为市场租金该降了,就自行决定不交租金也不退出,根本无视出租人的权利。而且,未经原告同意的非法转租不仅是一种违约行为,更是对原告所有权的一种侵犯,这家公司不能因为当了“二房东”,就可以把自己的责任都推到别人头上。


已知违约仍不交房 变着法子拖时间


        这家公司的违约事实显而易见,租赁合同期满没有交还租赁物。然而,这家公司使出“撒手锏”,向法院申请追加11个从公司那里转租经营的个体户都作为第三人到庭应诉。
        这一招的实际效果是,只要法庭没有判决,这家公司就可以继续占用别人的场地,继续盈利,而徐先生则只能眼睁睁地看着自己的损失越来越大。
        在现代公司起诉并两次开庭后,这家公司才组织转租户腾退了房产,于2010年11月11日将租赁房屋腾退交还于现代公司。至此,这家公司逾期占用原告的房产长达144天,给原告造成的损失高达13万元。


钻法律漏洞 违约者虽输犹赢


       诉讼过程中,法院向徐先生释明,我国的《合同法》明确规定,违约金和损失不能同时主张,只能选择其中一个。这时,徐先生才明白,原来这家公司长期拖延交房,倒是一个很好的违约办法。不管租赁合同如何规定违约金,到期后拒绝退房,也不交租金,一直拖到损失超过合同约定的违约金之后,就相当于用原告的租金来抵偿违约给原告造成的损失,然后违约者可以擦擦嘴巴,扬长而去,实际上根本没有承担任何的责任。
        由于2010年11月11日原、被告已办理租赁房屋的交还手续,原告撤回第一、二项诉讼请求,明确诉讼请求为判令被告支付实际损失136701元,诉讼费用全部由被告承担。为此,被告也撤回了要求追加11人为本案第三人的申请。
        法院经审理认为,原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示,合法有效,对双方均具有法律约束力,双方均应按合同的约定履行各自的义务。期满后即2010年6月21日至2010年11月11日期间共144天的实际经济损失,被告应向原告赔偿。参照原、被告双方在租赁合同中约定,法院确认原告的实际损失为136701元。
       为原告代理这个案件的浙江思源昆仑律师事务所律师表示,法律如此规定确实存在着漏洞。违约金与赔偿金必须选择其中一个的规定,其本义只是为了防止出现过分的权利义务不平衡的现象,但就本案那样,违约者有恃无恐,逾期交房,拖得时间越长越好,法院最多只能判决交租金,不符合公平原则,违约方虽输犹赢,处于不败之地。“这真是让守约者痛、让违约者快乐的一个法律漏洞,应该尽快修改法律,防止这种不讲信用的现象的蔓延。”

                                                             (2011年1月6日《浙江工人日报》)

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